เริ่มฟัง EP.1

ฟังครบทั้ง 20 ตอน

เรียงตามลำดับที่แนะนำ ตอนละไม่เกิน 11 นาที เริ่มจาก EP.1 แล้วเดินตามเส้นทางไปจนจบ

บทเรียนที่ 1รู้จัก NPA

รู้ว่า NPA คืออะไร ซื้อได้จากที่ไหน มีข้อดีและหลุมพรางอะไร และทรัพย์แบบไหนเหมาะกับงบของคุณ

  1. EP.1 NPA คืออะไร?NPA คือบ้านมือสองของธนาคารที่มักถูกกว่าตลาด แต่กุญแจสำคัญไม่ใช่การหาบ้านที่ถูกที่สุด คือการมองเห็นต้นทุนที่แท้จริงทั้งหมด7:52 นาที
  2. EP.2 4 แหล่งล่าทรัพย์ NPAทรัพย์ NPA ในไทยมาจาก 4 แหล่งหลัก คือธนาคาร BAM SAM และกรมบังคับคดี แต่ละแหล่งเด่นคนละแบบ มือใหม่ควรเริ่มที่ธนาคารกับ BAM แล้วค่อยขยับไป SAM และกรมบังคับคดีเมื่อพร้อม9:54 นาที
  3. EP.3 3 ข้อดี ปะทะ 3 หลุมพรางทรัพย์ NPA อาจมีส่วนต่างกำไรตั้งแต่ราคาซื้อ ถ้าคุณมองเห็นหลุมพรางทั้ง 3 ข้อตั้งแต่แรก แล้วคิดมันเป็นต้นทุนก่อนวางเงินมัดจำ9:57 นาที
  4. EP.4 ทรัพย์แบบไหนเหมาะกับมือใหม่เลือกประเภททรัพย์ให้เหมาะกับหน้าตักและประสบการณ์ อย่าเพิ่งขึ้นไปขับรถแข่งฟอร์มูลา 1 ตั้งแต่วันแรกที่หัดขับ8:11 นาที

บทเรียนที่ 2คัดและตรวจทรัพย์

คัดทรัพย์จากหน้าจอ ลงพื้นที่ด้วยเช็กลิสต์ 10 จุด เช็กทางเข้าออก และสืบประวัติบ้านก่อนตัดสินใจ

  1. EP.5 คัดทรัพย์ผ่านหน้าจอ 4 ขั้นทำการบ้านหน้าจอให้จบ แล้วค่อยก้าวขาออกจากบ้าน7:54 นาที
  2. EP.6 เช็กลิสต์ลงพื้นที่ 10 จุดรูปในประกาศหลอกตาได้ ต้องเดินดูให้ครบ 10 จุดแล้วจดทุกความเสียหาย ก่อนให้ช่างตีราคาซ่อมจริง8:58 นาที
  3. EP.7 ที่ดินตาบอดและภาระจำยอมอย่าเชื่อสายตาที่เห็นถนนหน้าบ้าน ให้เชื่อสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดและระวางแผนที่ของสำนักงานที่ดิน7:48 นาที
  4. EP.8 สืบประวัติบ้านบ้านพังซ่อมได้ในไม่กี่สัปดาห์ แต่ประวัติหนี้สิน คดีความ และนิสัยเพื่อนบ้าน ต่อให้มีเงินร้อยล้านก็เปลี่ยนไม่ได้ จึงต้องสืบก่อนซื้อ8:36 นาที

บทเรียนที่ 3ทรัพย์มีคนอยู่และกฎหมาย

รู้ว่าทรัพย์ที่มีคนอยู่ควรซื้อหรือหนี มาตรา 334 ใช้กับใคร เจรจาค่าขนย้ายอย่างไร และหนี้แฝงอยู่ตรงไหน

  1. EP.9 เจ้าของเดิมไม่ยอมย้ายออกส่วนลดของทรัพย์มีผู้ครอบครองคือความเสี่ยงที่ธนาคารผลักมาให้ผู้ซื้อ ถ้าไม่ผ่านเกณฑ์ 3 ข้อ ให้มองหาบ้านว่าง ซึ่งในตลาดยังมีอีกมาก7:55 นาที
  2. EP.10 มาตรา 334ผู้ซื้อบ้านจากการขายทอดตลาดยื่นคำร้องต่อศาลขอหมายบังคับคดีขับไล่ได้ โดยไม่ต้องเปิดคดีใหม่ แต่คนลงมือขับไล่ต้องเป็นเจ้าพนักงานบังคับคดี ห้ามทำเอง8:33 นาที
  3. EP.11 เจรจาค่าขนย้ายก่อนพึ่งกฎหมาย ลองเจรจาจ่ายค่าขนย้ายโดยทำบันทึกข้อตกลงเป็นหนังสือและแบ่งจ่าย 2 งวด เพราะอาจได้บ้านคืนเร็วกว่าและบ้านไม่พัง9:38 นาที
  4. EP.12 หนี้แฝงใต้พรมก่อนวางเงินจองทรัพย์ NPA ให้ขอยอดหนี้ค่าส่วนกลางจากนิติบุคคล เช็กยอดค้างค่าน้ำค่าไฟ แล้วอ่านสัญญาธนาคารว่าใครจ่าย ถ้าผู้ซื้อต้องจ่าย ให้หักหนี้ออกจากราคาที่เสนอซื้อ9:29 นาที

บทเรียนที่ 4ตัวเลข การซื้อ และสินเชื่อ

คำนวณต้นทุนรวม 5 เสาหลัก เลือกซื้อตรงหรือยื่นซอง กู้ให้ผ่าน และรู้ว่าวันโอนใครจ่ายอะไร

  1. EP.13 All-in Cost 5 เสาหลักก่อนวางมัดจำ ให้บวกราคาซื้อ ค่าธรรมเนียมวันโอน หนี้ค้างและค่าจัดการ งบรีโนเวทพร้อมงบสำรอง 15–20% และดอกเบี้ยระหว่างถือครอง แล้วเทียบกับราคาตลาด ในตอนบอกว่าถ้ากำไรเหลือน้อยกว่า 15% ให้ปล่อยผ่าน9:19 นาที
  2. EP.14 ซื้อตรง vs ยื่นซองประมูลซื้อตรงให้ต่อรองด้วยหนังสือและหลักฐาน ยื่นซองให้เขียนตัวเลขไม่เกินเพดานที่คำนวณมาจากบ้าน แล้วอ่านสัญญาให้ครบ 3 จุดก่อนเซ็น9:59 นาที
  3. EP.15 กู้ซื้อ NPA ให้ผ่านใช้แต้มต่อของสินเชื่อ NPA ยื่นเทียบ 2–3 แห่ง ขอ Top-up ค่ารีโนเวทพ่วงไปตั้งแต่ต้น แล้วเตรียมประวัติการเงินให้สะอาดก่อนยื่น9:27 นาที
  4. EP.16 ภาษีและค่าธรรมเนียมวันโอนค่าโอนแบ่งคนละครึ่ง ค่าจดจำนองผู้ซื้อจ่าย ภาษีฝั่งขายเป็นของธนาคาร แต่ทุกอย่างเปลี่ยนได้ด้วยข้อความในสัญญาจะซื้อจะขาย จึงต้องตรวจและเจรจาก่อนเซ็น9:35 นาที

บทเรียนที่ 5ทำกำไรจากทรัพย์

รีโนเวทให้คุมงบได้ แล้วใช้ตัวเลขตัดสินใจว่าจะปล่อยเช่าหรือขายต่อ

  1. EP.17 รีโนเวท 5 กฎทองแต่งบ้าน NPA ให้ลูกค้าซื้อ ไม่ใช่ให้ตัวเองอยู่ ทุ่มงบตรงที่ลูกค้าเห็นและใช้จริง ซ่อมงานระบบให้จบก่อนทาสี และจ่ายผู้รับเหมาตามงวดงานจริง10:39 นาที
  2. EP.18 ปล่อยเช่า vs Flippingไม่มีกลยุทธ์ไหนดีที่สุด ช่วงสร้างตัว เลือกขายเร็วสะสมเงินก้อน มีทุนหนาแล้ว เลือกปล่อยเช่าสร้างกระแสเงินสด และให้ Net Rental Yield เป็นตัวตัดสิน9:30 นาที

บทเรียนที่ 6บทเรียนจริงและแผนลงมือ

เรียนจากเคสปังและเคสพัง แล้วเริ่มลงมือตาม Road Map 5 สัปดาห์

  1. EP.19 3 กรณีศึกษาจริงเรียนจากความผิดพลาดของคนอื่น อย่าโลภกับราคาที่ลดกระหน่ำ อย่าแตะทรัพย์มีคนอยู่ถ้ายังไม่ใช่มืออาชีพ และอย่าประเมินโครงสร้างด้วยสายตาตัวเอง9:41 นาที
  2. EP.20 Mindset และ Road Map 5 สัปดาห์คิดให้ถูกก่อนควักเงิน แล้วเดินตามแผน 5 สัปดาห์ เพราะสิ่งที่แยกคนที่ฝันออกจากคนที่สร้างความมั่งคั่งได้จริงคือการลงมือทำ7:58 นาที