เริ่มฟัง EP.1

EP.13ตอนที่ 13 จาก 209:19 นาที

All-in Cost: คำนวณต้นทุนรวมที่แท้จริง 5 เสาหลัก ไม่ให้ขาดทุนตั้งแต่ซื้อ

ภาพปกวิดีโอ EP.13 All-in Cost 5 เสาหลัก

วิดีโอและเสียงของตอนนี้กำลังจะขึ้นเร็ว ๆ นี้ อ่านสรุปด้านล่างได้เลย

ติดตามช่อง YouTube

เห็นบ้าน NPA ติดป้าย 2 ล้าน ราคาตลาดแถวนั้น 3 ล้าน อย่าเพิ่งคิดว่ากำไร 1 ล้าน ราคาบนป้ายเป็นแค่ยอดภูเขาน้ำแข็ง EP.13 แยกต้นทุนรวมที่แท้จริง (All-in Cost) ออกเป็น 5 เสาหลัก พร้อมตัวอย่างตัวเลขจริงของทาวน์โฮมราคาป้าย 1.8 ล้าน ที่บวกครบแล้วต้นทุนจริงออกมา 2.19 ล้าน และวิธีทดสอบ Margin of Safety ก่อนวางมัดจำ

ในตอนนี้

  1. 0:00

    ราคาป้าย 2 ล้าน คือยอดภูเขาน้ำแข็ง

    "คุณทำกำไรตั้งแต่วันที่คุณซื้อ" แต่คนส่วนใหญ่เข้าใจคำว่าต้นทุนผิด ราคาป้าย 2 ล้าน ตลาด 3 ล้าน ไม่ได้แปลว่ากำไร 1 ล้าน ถ้าคำนวณไม่ครบอาจกลายเป็นขาดทุน 200,000 บาท

  2. 1:26

    5 เสาหลักของต้นทุนรวม All-in Cost

    ต้นทุนรวมคือเงินทุกบาท ตั้งแต่เริ่มสนใจทรัพย์ จนรีโนเวทเสร็จและมีคนซื้อหรือเช่าเข้ามาอยู่

  3. 1:46

    เสาหลักที่ 1: ต้นทุนการได้มาของทรัพย์

    ราคาที่ตกลงกับธนาคารหรือเคาะชนะในลานประมูล และเงินมัดจำที่ส่วนใหญ่หักออกจากราคาในวันโอน

  4. 2:12

    เสาหลักที่ 2: ค่าธรรมเนียมและภาษีวันโอน

    ค่าโอน 2% ของราคาประเมิน (ดูสัญญาว่าแบ่งจ่ายหรือธนาคารออกให้) จดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ อากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะที่ธนาคารมักรับ ค่าประเมินและค่าธรรมเนียมสินเชื่อราว 3,000–5,000 บาท

  5. 3:01

    เสาหลักที่ 3: หนี้ค้างและค่าจัดการสิทธิ์

    หนี้ส่วนกลางส่วนที่ธนาคารไม่ออกให้ ค่าขอมิเตอร์ใหม่และเงินประกัน งบเจรจาค่าขนย้าย 20,000–50,000 บาท ถ้ามีคนอยู่

  6. 3:39

    เสาหลักที่ 4: งบรีโนเวทและงบสำรอง

    ค่าแรงและวัสดุ ทาสี กระเบื้อง สุขภัณฑ์ ฝ้า ครัว และกฎเหล็กบวกงบสำรองอีก 15–20% สำหรับท่อรั่ว สายไฟขาด ปลวก

  7. 4:26

    เสาหลักที่ 5: ดอกเบี้ยระหว่างถือครอง

    ดอกเบี้ยรายเดือน × จำนวนเดือนตั้งแต่โอนจนขายได้ (อย่างน้อย 3–6 เดือน) บวกส่วนกลาง น้ำ ไฟ ระหว่างรอ

  8. 5:10

    ตัวอย่างในตอน: ทาวน์โฮมราคาป้าย 1.8 ล้าน

    ทาวน์โฮม 2 ชั้นในปริมณฑล บ้านรีโนเวทสวยในซอยขาย 2.8 ล้าน ราคาป้าย 1.8 ล้าน ดูถูกกว่าตลาด 1 ล้าน

  9. 7:00

    รวม 5 ก้อน: All-in Cost 2.19 ล้าน

    1,750,000 + 39,000 + 63,000 + 287,500 + 55,000 = 2,194,500 บาท หรือราว 2.2 ล้าน

  10. 7:22

    Margin of Safety: กำไรตัวอย่างราว 600,000 บาท

    2.8 ล้าน − 2.2 ล้าน = กำไรราว 600,000 บาท ก่อนหักค่าใช้จ่ายตอนขาย หรือ 27% ของต้นทุน ถ้าตลาดฝืดลดเหลือ 2.5 ล้าน ยังเหลือราว 300,000 บาท

  11. 8:17

    สรุป: เคารพคณิตศาสตร์

    มืออาชีพไม่วางมัดจำจนกว่าจะบวกครบ 5 เสาหลัก เกณฑ์ในตอนคือถ้ากำไรเหลือน้อยกว่า 15% ให้ปล่อยผ่าน

  12. 8:59

    ตอนหน้า EP.14: ซื้อตรง vs ยื่นซองประมูล

    เจาะลึกขั้นตอนยื่นซื้อ ทำอย่างไรให้ได้ของดีในราคาที่ถูกที่สุด

สูตร All-in Cost 5 เสาหลัก (สรุปจากในตอน)

  1. ต้นทุนการได้มาของทรัพย์: ราคาซื้อตามสัญญา และเงินมัดจำ
  2. ค่าธรรมเนียมและภาษีวันโอน: ค่าโอน ค่าจดจำนอง ค่าประเมินและค่าธรรมเนียมสินเชื่อ
  3. หนี้ค้างและค่าจัดการสิทธิ์: หนี้ส่วนกลาง มิเตอร์น้ำไฟใหม่ งบค่าขนย้าย
  4. งบรีโนเวท + งบสำรองฉุกเฉินอีก 15–20%
  5. ดอกเบี้ยระหว่างถือครอง + ส่วนกลาง น้ำ ไฟ ระหว่างรอขาย
  6. แล้วเทียบกับราคาตลาด ถ้ากำไรเหลือน้อยกว่า 15% ให้ปล่อยผ่าน
ลองคำนวณ All-in Cost

นักลงทุนมืออาชีพไม่ได้เก่งกว่ามือใหม่เพราะเขามีดวงดี แต่เขาเก่งกว่าเพราะเขาเคารพคณิตศาสตร์

จาก EP.13

สรุปเป็นภาพ 8 สไลด์

ปัดดูได้เลย ทุกภาพสรุปประเด็นสำคัญของตอนนี้

สไลด์ 1 จาก 8: สรุปจาก EP.13 · ซีรีส์ 20 ตอน All-in Cost ต้นทุนรวมที่แท้จริง 5 เสาหลัก คิดยังไงไม่ให้ขาดทุนตั้งแต่ซื้อ ค่าโอน จดจำนอง หนี้ค้าง ค่าขนย้าย รีโนเวท งบสำรอง 15–20% ดอกเบี้ย ส่วนกลาง น้ำไฟ 2 ล้าน ราคาป้าย ต้นทุน ที่แท้จริง ปัดเพื่ออ่าน
สไลด์ 2 จาก 8: ราคาป้าย 2 ล้าน ราคาตลาด 3 ล้าน กำไร 1 ล้าน จริงหรือเปล่า? คิดเลขแบบประถม 3 ล้าน − 2 ล้าน = กำไร 1 ล้าน? ราคาป้ายคือยอดภูเขาน้ำแข็ง ใต้ผิวน้ำยังมีค่าใช้จ่ายอีกมหาศาล ที่ต้องควักกระเป๋าจ่าย All-in Cost คือเงินทุกบาท ตั้งแต่เริ่มสนใจทรัพย์ จนรีโนเวทเสร็จ และมีคน
สไลด์ 3 จาก 8: เสาหลักที่ 1–2 ราคาซื้อ + ค่าธรรมเนียมวันโอน 2 ล้าน ราคาป้าย ราคาซื้อตามสัญญา ราคาที่ตกลงกับธนาคาร หรือเคาะชนะในลานประมูล เงินมัดจำส่วนใหญ่หักออกจากราคาในวันโอน ค่าโอน ค่าโอน 2% ของราคาประเมิน เช็กว่าสัญญาให้แบ่งจ่ายคนละครึ่ง หรือธนาคารมีโปรโมชันออกให้ จดจำนอง
สไลด์ 4 จาก 8: เสาหลักที่ 3 หนี้ค้าง และค่าจัดการสิทธิ์ ส่วนกลาง ค้างชำระ หนี้ค่าส่วนกลางค้าง เฉพาะส่วนที่ธนาคารไม่ได้ออกให้ (รายละเอียดใน EP.12) ค่าน้ำ ค่าไฟ ขอมิเตอร์น้ำ–ไฟใหม่ ค่าธรรมเนียมขอติดตั้ง รวมเงินประกันการใช้บริการ งบเจรจาค่าขนย้าย ทรัพย์ที่มีคนอยู่ ตั้งงบไว้ 20,
สไลด์ 5 จาก 8: เสาหลักที่ 4 งบรีโนเวท + งบสำรอง 15–20% ค่าแรงช่างและวัสดุ ทาสี ปูกระเบื้อง เปลี่ยนสุขภัณฑ์ ซ่อมฝ้าเพดาน ทำเคาน์เตอร์ครัว กฎเหล็ก: งบสำรองฉุกเฉิน Contingency Buffer ไม่ว่าช่างตีราคามาเป๊ะแค่ไหน บวกเพิ่มอีก 15–20% เสมอ เผื่อไว้สำหรับงานซ่อมที่มองไม่เห็นตอนแรก ท
สไลด์ 6 จาก 8: เสาหลักที่ 5 ดอกเบี้ย ระหว่างถือครอง ดอกเบี้ยเงินกู้ × จำนวนเดือน นับจากวันโอน จนรีโนเวทเสร็จและขายได้ ในตอนบอกว่าปกติอย่างน้อย 3–6 เดือน ค่าน้ำ ค่าไฟ ส่วนกลาง น้ำ ไฟ ทุกเดือน ระหว่างถือครองและรอคนมาซื้อ คุณต้องจ่ายเองทุกเดือน สูตรในตอน (ตัวอย่างถือครอง 5 เดือ
สไลด์ 7 จาก 8: ตัวอย่างจริงในตอน · ทาวน์โฮม 2 ชั้น ราคาป้าย 1.8 ล้าน ต้นทุนจริง 2.19 ล้าน ราคาซื้อหลังต่อรอง 1,750,000 ค่าจดจำนอง ค่าโอนครึ่งหนึ่ง สินเชื่อ 39,000 หนี้ส่วนกลาง มิเตอร์ ค่าขนย้าย 63,000 รีโนเวท + งบสำรอง 15% 287,500 ดอกเบี้ย ส่วนกลาง น้ำไฟ 5 เดือน 55,000 All-i
สไลด์ 8 จาก 8: ฟังเต็ม EP.13 All-in Cost ต้นทุนรวมที่แท้จริง ความยาว 9:19 นาที ตอนหน้า EP.14 ซื้อตรง vs ยื่นซองประมูล ทำยังไงให้ได้ของดีราคาถูก บันทึกไว้ ใช้เป็นสูตรก่อนวางมัดจำ แชร์ให้เพื่อนที่กำลังจะซื้อบ้าน NPA กดติดตาม ไม่พลาดอีก 7 ตอน · ปั้นเงินล้านจากบ้านมือสองของธนาคา

ข้อมูลที่ควรรู้เพิ่ม

ข้อมูล ณ 4 พ.ย. 2569 มาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนองเหลืออย่างละ 0.01% มีผลถึง 30 มิ.ย. 2570 สำหรับบ้านและห้องชุดที่ราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท วงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท และผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ดูที่มา

  • ค่าโอน 2% ของราคาประเมินและค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้เป็นอัตราปกติ ตอนนี้มีมาตรการลดเหลืออย่างละ 0.01% ถึง 30 มิ.ย. 2570 ถ้าเข้าเงื่อนไข
  • ตัวอย่างคิดค่าโอนจากราคาซื้อ ไม่ใช่ราคาประเมิน และกำไรในตัวอย่างยังไม่หักค่าใช้จ่ายตอนขาย เช่น ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เมื่อขายภายใน 5 ปี (ยกเว้นมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี) ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และค่านายหน้า
  • ตัวเลขงบสำรอง ระยะเวลาถือครอง และเกณฑ์กำไร 15% เป็นการประเมินของผู้ดำเนินรายการ

เนื้อหาเพื่อการศึกษา ไม่ใช่คำแนะนำการลงทุนหรือคำปรึกษาทางภาษีและกฎหมาย ตัวเลขในตอนเป็นตัวอย่างของผู้ดำเนินรายการ ค่าธรรมเนียมและภาษีจริงขึ้นกับราคาประเมิน สัญญากับธนาคาร และมาตรการรัฐในช่วงนั้น ตัวอย่างกำไรยังไม่รวมค่าใช้จ่ายฝั่งขาย เช่น ภาษีเมื่อขายต่อและค่านายหน้า

โดย 9NPA อัปเดตล่าสุด 4 พ.ย. 2569

ตอนในบทเรียนที่ 4