ทำการบ้านครบแล้ว ถึงเวลาเดินเข้าธนาคาร แต่การซื้อบ้าน NPA ไม่เหมือนซื้อของในห้างที่จ่ายตามป้ายแล้วรับกุญแจ EP.14 เจาะลึก 2 รูปแบบการขายหลัก คือซื้อตรงแบบมาก่อนได้ก่อน กับยื่นซองประมูลเมื่อมีคนแย่งกัน พร้อมเทคนิคทำหนังสือขอต่อรองราคาทรัพย์ค้าง
ในตอนนี้
- 0:00
ซื้อบ้านกับธนาคาร ไม่เหมือนซื้อของในห้าง
ทำการบ้านครบแล้วถึงเวลาติดต่อธนาคาร ตลาด NPA มีกติกาและกลยุทธ์ ธนาคารขาย 2 แบบ และราคาป้ายหลายครั้งต่อรองได้
- 1:14
รูปแบบที่ 1: ซื้อตรง มาก่อนได้ก่อน
พบบ่อยที่สุดในธนาคารพาณิชย์และ BAM ราคาประกาศบนเว็บไซต์หรือ
โบรชัวร์ ใครยื่นเอกสารและวางเงินก่อนได้สิทธิ์ ไม่ต้องแข่งราคา คุมงบได้ตามที่คำนวณไว้ใน EP.13 - 1:58
ขั้นตอนซื้อตรง: ยื่นเสนอซื้อ วางเงินประกัน
นัดรับกุญแจดูบ้าน กรอกคำเสนอซื้อ วางเงินประกันราว 10,000–50,000 บาทหรือ 1–5% (หักจากราคาวันโอน) รอคณะกรรมการอนุมัติ 1–2 สัปดาห์ แล้วทำสัญญา
- 2:43
เคล็ดลับต่อรองราคาทรัพย์ค้าง
สต็อก ทรัพย์ที่ค้างนานทำให้ธนาคารแบกต้นทุนและอยากระบาย ดูปีที่ยึดจากรหัสทรัพย์หรือถามเจ้าหน้าที่ หญ้ารกและป้ายซีดก็เป็นสัญญาณ
- 3:46
ทำหนังสือขอต่อรองราคา พร้อมแฟ้มหลักฐาน
ไม่ขอปากเปล่า ยื่นหนังสือเสนอราคาต่ำกว่าป้าย แนบรูปความเสียหาย ใบเสนอราคาค่าซ่อม และเหตุผลที่สุภาพ ในตอนบอกว่าบ่อยครั้งลดได้ 5–10%
- 5:12
รูปแบบที่ 2: ยื่นซองประมูลแข่งราคา
ทรัพย์เพชรน้ำเอกที่มีคนแย่ง กำหนดวันปิดรับซอง ราคาขั้นต่ำ เงินประกันเป็นแคชเชียร์เช็ค เปิดซองพร้อมกัน ราคาสูงสุดชนะ
- 6:07
กับดักอารมณ์ และกฎเหล็กของการยื่นซอง
อย่าเติมตัวเลขวินาทีสุดท้าย คำนวณต้นทุนและกำไรขั้นต่ำจากบ้าน ตั้งเพดานราคาที่จะยอมเดินจากไป แพ้ก็เดินออกมา
อย่าง สง่างาม - 7:07
เช็กลิสต์ เอกสารที่ต้องเตรียม สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านรับรองสำเนา 3–5 ชุด ทะเบียนสมรสหรือใบหย่าพร้อมหนังสือยินยอมคู่สมรส เงินสดหรือแคชเชียร์เช็ค เอกสารรายได้
- 7:56
3 จุดที่ต้องอ่านในสัญญาจะซื้อจะขาย
เวลาโอนควรมี
อย่าง น้อย 45–60 วัน หนี้ค้างชำระใครจ่าย และขอเงื่อนไขคืนมัดจำถ้ากู้ไม่ผ่าน - 9:07
สรุป: นิ่ง สุภาพ แต่หนักแน่นด้วยตัวเลข
การยื่นซื้อ NPA คือการ
เตรียม ตัวและชั้นเชิง ยึดตัวเลข All-in Cost ไม่ตกเป็นเหยื่อความโลภในห้องประมูล - 9:39
ตอนหน้า EP.15: กู้ซื้อ NPA ให้ผ่าน
ฉลุย เทคนิคกู้ซื้อทรัพย์ NPA และการขอกู้เงินก้อนพิเศษมาเป็นค่า
รีโนเวท
สรุปจากในตอน
- ซื้อตรง: ยื่นคำเสนอซื้อพร้อมเงินประกันหรือมัดจำ รอคณะกรรมการอนุมัติ แล้วทำสัญญา
- ต่อรองราคา: ยื่นหนังสือเสนอราคาต่ำกว่าป้าย แนบรูปความเสียหาย ใบเสนอราคาค่าซ่อม และเหตุผลที่สุภาพ
- ยื่นซองประมูล: ตั้งเพดานราคา (Walk-away Price) จากตัวเลข All-in Cost ก่อนออกจากบ้าน แพ้ก็เดินออกมา
- ก่อนเซ็นสัญญา: เวลาโอนพอให้ยื่นกู้ หนี้ค้างใครจ่าย และเงื่อนไขคืนมัดจำถ้ากู้ไม่ผ่าน
การยื่นซื้อทรัพย์ NPA ไม่ใช่เรื่องของการเสี่ยงดวง แต่เป็นเรื่องของการ
จาก EP.14เตรียม ตัวและชั้นเชิงทางธุรกิจ
สรุปเป็นภาพ 8 สไลด์
ปัดดูได้เลย ทุกภาพสรุปประเด็นสำคัญของตอนนี้
ข้อมูลที่ควรรู้เพิ่ม
- ระเบียบซื้อ NPA ต่างกันตามสถาบัน ทั้งเงินประกัน รอบพิจารณา เงินมัดจำ และกำหนดเวลาโอน ตรวจกับเจ้าหน้าที่ของแต่ละแห่งก่อนยื่นทุกครั้ง
- หนังสือยินยอมคู่สมรสจำเป็นเมื่อจำนองสินสมรส (ป.พ.พ. มาตรา 1476 (1))
- ตัวเลขลดราคาได้ 5–10% อนุมัติ 1–2 สัปดาห์ และเวลาโอน 45–60 วัน เป็นการประเมินของผู้
ดำเนินรายการ
เนื้อหาเพื่อการศึกษา ไม่ใช่คำแนะนำการลงทุนหรือคำปรึกษาทางกฎหมาย ยอดเงินประกัน ขั้นตอน และเงื่อนไขสัญญาต่างกันตามแต่ละธนาคารและแต่ละทรัพย์ ตัวเลขในตอนเป็นการประเมินของผู้
