วันโอนบ้าน NPA ที่สำนักงานที่ดิน เจ้าพนักงานแจ้งยอด 85,000 บาท แล้วใครต้องจ่าย? EP.16 ผ่าค่าใช้จ่ายหลัก 4 รายการในวันโอนกรรมสิทธิ์ ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ค่าจดทะเบียนจำนอง 1% ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ว่าตามกฎหมายและธรรมเนียมปฏิบัติใครต้องจ่าย
ในตอนนี้
- 0:00
สมมุติวันโอน: ยอด 85,000 บาท ใครจ่าย?
ไปถึงสำนักงานที่ดินตั้งแต่ 8 โมงเช้า เจ้าพนักงานแจ้งยอด 85,000 บาท เจ้าหน้าที่ธนาคารบอกว่าสัญญาให้ผู้ซื้อจ่ายทั้งหมด เรื่องแบบนี้มักจบที่การทะเลาะหรือเลื่อนโอน
- 1:34
4 ค่าใช้จ่ายหลักในวันโอนกรรมสิทธิ์
ทำนิติกรรมซื้อขายที่สำนักงานที่ดิน มีค่าใช้จ่ายหลัก 4 รายการ
- 1:47
1. ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ใครจ่าย
2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดิน ไม่ใช่ราคาซื้อขาย กฎหมายให้แบ่งคนละครึ่ง ฝ่ายละ 1% เว้นแต่ตกลงเป็น
อย่าง อื่น ทรัพย์ NPA บางธนาคารฟรีค่าโอน บางแห่งให้ผู้ซื้อจ่ายทั้งหมดหรือคนละครึ่ง - 2:37
2. ค่าจดทะเบียนจำนอง 1%
เฉพาะคนที่กู้ คิด 1% ของวงเงินกู้ (กู้ 2 ล้าน = 20,000 บาท) ผู้ซื้อในฐานะผู้กู้จ่าย 100% ยกเว้นช่วงที่มีมาตรการรัฐลดเหลือ 0.01% หรือโปรของธนาคาร
- 3:30
3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์
เก็บ
อย่าง ใดอย่าง หนึ่ง ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายที่สูงกว่า เป็นหน้าที่ของผู้ขาย ธนาคารพาณิชย์ หรือ BAM และ SAM มักจ่ายเอง แต่เคยมีสัญญาหมกเม็ดโยนมาให้ผู้ซื้อ - 5:05
4. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย 1%
ผู้ขายที่เป็นนิติบุคคล (ธนาคาร หรือบริษัทบริหารสินทรัพย์) ถูกหัก 1% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายที่สูงกว่า เป็นภาระของผู้ขาย 100%
- 5:45
ตารางสรุป: ใครจ่าย
อะไร ค่าโอนคนละครึ่งหรือธนาคารออกให้ · ค่าจดจำนองผู้ซื้อ · ภาษีธุรกิจเฉพาะ/อากร และภาษีหัก ณ ที่จ่ายเป็นของผู้ขาย · ค่าคำขอและค่าพยานไม่กี่สิบบาท ผู้ซื้อจ่ายเงินสดหน้างาน
- 6:34
ตรวจสัญญา: จับข้อความหมกเม็ด
ก่อนเซ็นให้หาหมวด "ค่าธรรมเนียมและภาษีอากร" ถ้าเจอข้อความให้ผู้ซื้อรับผิดชอบทุก
อย่าง แต่เพียงฝ่ายเดียว ในตอนบอกว่าค่าใช้จ่ายจะเพิ่มเกือบ 5–6% ของราคาบ้าน ให้ขอตัดออกแล้วใช้ข้อความที่เป็นธรรมแทน - 7:41
เตรียม แคชเชียร์เช็ค เงินสด และเอกสารก่อนวันโอน 1–2 วัน โทรสรุปยอดกับฝ่ายสินเชื่อและฝ่ายทรัพย์สิน พกแคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายธนาคารเจ้าของทรัพย์ เงินสด 20,000–50,000 บาท และเอกสารตัวจริง คู่สมรสต้องมาเซ็นยินยอมด้วย
- 8:42
สรุป: ชัดเจนตั้งแต่ในกระดาษ
เตรียม เรื่องภาษีและค่าธรรมเนียมล่วงหน้า วันโอนจะราบรื่น แล้วเกมการลงทุนจริงจะเริ่ม - 9:06
ตอนหน้า EP.17: กลยุทธ์
รีโนเวท คุมงบคัมภีร์การช่างฉบับนักลงทุน แต่งตรงไหนให้ขายไว ได้ราคาสูงสุด โดยเงินไม่บานปลาย
สรุปจากในตอน
- ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินกรมที่ดิน: กฎหมายให้ผู้ซื้อผู้ขายออกคนละครึ่ง เว้นแต่ตกลงเป็น
อย่าง อื่น ทรัพย์ NPA แต่ละธนาคารตั้งเงื่อนไขต่างกัน - ค่าจดทะเบียนจำนอง 1% ของวงเงินกู้: ผู้ซื้อในฐานะผู้กู้จ่าย (ตอนนี้มีมาตรการรัฐลดค่าโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ถึง 30 มิ.ย. 2570 สำหรับบ้านหรือ
คอนโด ราคาไม่เกิน 7 ล้าน มีเงื่อนไข) - ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย 1%: เป็นภาระของผู้ขาย (ธนาคาร)
- ก่อนเซ็นให้หาหมวด "ค่าธรรมเนียมและภาษีอากร" เจอข้อความให้ผู้ซื้อรับผิดชอบทั้งหมดแต่เพียงฝ่ายเดียว ให้เจรจาขอตัดออก
จุดตัดสินชะตาไม่ได้อยู่ที่กฎหมาย แต่อยู่ที่ข้อความที่คุณเซ็นลงไปในสัญญาจะซื้อจะขาย
จาก EP.16
สรุปเป็นภาพ 8 สไลด์
ปัดดูได้เลย ทุกภาพสรุปประเด็นสำคัญของตอนนี้
ข้อมูลที่ควรรู้เพิ่ม
ข้อมูล ณ 4 พ.ย. 2569 มาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนองเหลือ
- อัตราตามกรมที่ดิน: ค่าจดทะเบียนขาย 2% ของราคาประเมิน ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงิน (สูงสุด 200,000 บาท) ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% อากรแสตมป์ 0.5% และภาษีหัก ณ ที่จ่ายของผู้ขายนิติบุคคล 1%
- ป.พ.พ. มาตรา 457 ให้ผู้ซื้อผู้ขายออกค่าธรรมเนียมเท่ากัน เว้นแต่ตกลงเป็น
อย่าง อื่น จึงต้องอ่านสัญญาให้ชัด - กฎถือครอง 5 ปีที่เล่าในตอนเป็นของผู้ขายบุคคลธรรมดา ธนาคารที่ขาย NPA เสียภาษีธุรกิจเฉพาะเอง
- ยอด 85,000 บาท ค่าใช้จ่ายเพิ่ม 5–6% และเงินสด 20,000–50,000 บาท เป็นตัวเลขของผู้
ดำเนินรายการ
เนื้อหาเพื่อการศึกษา ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ภาษี หรือการลงทุน อัตราภาษีและค่าธรรมเนียมเป็นไปตามประกาศของกรมที่ดินและกรมสรรพากร ณ วันที่เผยแพร่ ส่วนใครเป็นผู้จ่ายขึ้นกับสัญญาของแต่ละธนาคาร ควรตรวจสอบกับธนาคารและสำนักงานที่ดินก่อนวันโอน
