เริ่มฟัง EP.1

EP.9ตอนที่ 9 จาก 207:55 นาที

เจ้าของเดิมยังไม่ยอมย้ายออก: ทรัพย์ NPA ที่มีคนอยู่ ควรซื้อหรือควรหนี

ภาพปกวิดีโอ EP.9 เจ้าของเดิมไม่ยอมย้ายออก

วิดีโอและเสียงของตอนนี้กำลังจะขึ้นเร็ว ๆ นี้ อ่านสรุปด้านล่างได้เลย

ติดตามช่อง YouTube

เจอบ้าน NPA ถูกเกือบครึ่งราคา แต่พอไปถึงกลับมีคนนั่งกินข้าวอยู่ในบ้าน แล้วในประกาศของธนาคารยังมีดอกจันตัวเล็ก ๆ เขียนว่า "ทรัพย์มีผู้ครอบครอง ผู้ซื้อต้องเป็นผู้ดำเนินการเจรจาหรือขับไล่เอง" บ้านหลังนี้คือขุมทรัพย์ หรือระเบิดเวลา? EP.9 แยกคนในบ้าน 3 กลุ่ม คิดต้นทุนแฝงที่ตัวเลขในกระดาษไม่บอก และสรุปเกณฑ์ 3 ข้อว่าซื้อได้หรือต้องหนี

ในตอนนี้

  1. 0:00

    บ้านถูกเกือบครึ่งราคา แต่ยังมีคนอยู่

    ทาวน์โฮมราคาตลาด 3 ล้าน ธนาคารขาย 1.6 ล้าน ไปถึงหน้าบ้านเจอรถจอด ผ้าตากเต็มราว มีคนนั่งกินข้าว แล้วเจอดอกจัน "ทรัพย์มีผู้ครอบครอง" ในประกาศ

  2. 1:07

    ถอดรหัส 2 สถานะของทรัพย์ NPA

    ทรัพย์ว่าง (Vacant Assets) กุญแจอยู่กับธนาคาร รีโนเวทได้ตั้งแต่วันแรก · ทรัพย์มีผู้ครอบครอง (Occupied Assets) บางหลังลด 40–50% เพราะธนาคารผลักความเสี่ยงมาให้ผู้ซื้อ

  3. 2:38

    เจาะลึกคนที่อยู่ข้างใน

    ก่อนวางเงินมัดจำ ต้องสืบให้รู้ว่าคนข้างในเป็นกลุ่มไหนใน 3 กลุ่ม

  4. 2:58

    กลุ่มที่ 1: ลูกหนี้เดิมที่พร้อมย้าย

    เสี่ยงต่ำ อยากย้ายแต่ไม่มีเงินก้อน คุยด้วยความเห็นอกเห็นใจ ช่วยค่าขนย้ายตามสมควร มักส่งมอบบ้านได้ในไม่กี่สัปดาห์

  5. 3:41

    กลุ่มที่ 2: ผู้เช่าที่ไม่รู้เรื่อง

    เสี่ยงปานกลาง เจ้าของเดิมแอบปล่อยเช่า ผู้เช่าขอเวลาหาที่อยู่ใหม่ หรือขอย้ายเมื่อครบเดือนที่จ่ายค่าเช่าไปแล้ว

  6. 4:16

    กลุ่มที่ 3: หัวหมอและผู้มีอิทธิพล

    เสี่ยงระดับสีแดง ยื้อเวลาด้วยการคัดค้านต่อศาลทุกขั้นตอน หรือข่มขู่ ต่อให้ถูกแค่ 1 แสนบาทก็ให้เดินหนี

  7. 5:05

    ต้นทุนแฝงของทรัพย์ติดคนอยู่

    ดอกเบี้ยระหว่างรอ (ตัวอย่าง กู้ 2 ล้าน ขับไล่ 1 ปี จ่ายทิ้งเกือบ 180,000 บาท) ความเครียดและสุขภาพจิต และบ้านอาจถูกทำลายก่อนส่งมอบ

  8. 6:22

    เกณฑ์ 3 ข้อ: ซื้อได้หรือต้องหนี

    ไม่ใช่มือใหม่ไม้แรก · มีเงินสำรองจ่ายดอกเบี้ย 6–12 เดือน · ถูกกว่าตลาดเกิน 40% และเหลือกำไรสุทธิเกิน 25% ปิดท้ายด้วยตัวอย่าง EP.10 มาตรา 334

เกณฑ์ 3 ข้อก่อนซื้อทรัพย์ที่มีคนอยู่

  1. ไม่ใช่มือใหม่ที่เพิ่งซื้อบ้านหลังแรกหรือเพิ่งเริ่มลงทุน ถ้าใช่ ให้มองหาเฉพาะทรัพย์ว่าง
  2. มีเงินสดสำรองจ่ายดอกเบี้ยทิ้งได้อย่างน้อย 6–12 เดือน โดยไม่เดือดร้อน
  3. ราคาถูกกว่าตลาดเกิน 40% และหลังหักค่าขนย้าย ดอกเบี้ย 1 ปี และงบซ่อมฉุกเฉินแล้ว ยังเหลือกำไรสุทธิเกิน 25%

ในตลาด NPA ยังมีบ้านว่างทำเลดีอีกมากมายที่รอคุณอยู่ อย่าเอาตัวเองเข้าไปติดกับดักตั้งแต่ไม้แรก

จาก EP.9

สรุปเป็นภาพ 8 สไลด์

ปัดดูได้เลย ทุกภาพสรุปประเด็นสำคัญของตอนนี้

สไลด์ 1 จาก 8: สรุปจาก EP.9 · ซีรีส์ 20 ตอน ทรัพย์มีคนอยู่ ถูกเกือบครึ่งราคา ซื้อได้ไหม หรือต้องหนี? ปัดเพื่ออ่าน
สไลด์ 2 จาก 8: ถอดรหัสสถานะทรัพย์ ทรัพย์ NPA มี 2 สถานะ ว่าง ทรัพย์ว่าง Vacant Assets เจ้าของเดิมย้ายออกไปหมดแล้ว กุญแจอยู่กับธนาคาร โอนเสร็จ รีโนเวทได้ตั้งแต่วันแรก ทรัพย์มีผู้ครอบครอง Occupied Assets เจ้าของเดิม ญาติ บริวาร หรือผู้เช่ายังอยู่ ผู้ซื้อต้องเจรจาหรือขับไล่เอง
สไลด์ 3 จาก 8: ก่อนวางเงินมัดจำ อ่านดอกจัน ในประกาศให้ออก ประกาศขายทรัพย์ NPA ตัวอย่าง ทาวน์โฮม ทำเลทอง ราคาตลาด 3 ล้านบาท 1.6 ล้านบาท ถูกลงเกือบครึ่ง ทรัพย์มีผู้ครอบครอง ผู้ซื้อต้องเป็นผู้ดำเนินการ เจรจาหรือขับไล่เอง เพราะ ถูกเกือบครึ่ง เพราะงานเจรจาและขับไล่ ถูกโยนมาให้ผู้
สไลด์ 4 จาก 8: เจาะลึกคนข้างใน คนในบ้าน เป็นใครกันแน่? ลูกหนี้เดิมที่พร้อมย้าย เสี่ยงต่ำ ขาดเงินก้อนไปเริ่มใหม่ ช่วยค่าขนย้ายตามสมควร มักส่งมอบบ้านได้ในไม่กี่สัปดาห์ สัญญาเช่า ผู้เช่าที่ไม่รู้เรื่อง ปานกลาง เจ้าของเดิมแอบปล่อยเช่า ผู้เช่าขอเวลาหาที่ใหม่ หรือขอย้ายเมื่อครบเดื
สไลด์ 5 จาก 8: Invisible Costs ต้นทุนแฝง ที่ตัวเลขในกระดาษไม่บอก ดอกเบี้ยระหว่างรอ ตัวอย่าง กู้ 2 ล้าน ดอกเบี้ยเดือนละ 12,000–15,000 บาท ขับไล่ 1 ปี จ่ายทิ้งเกือบ 180,000 บาท ความเครียดและสุขภาพจิต โทรตาม ขึ้นศาล หวาดระแวงการปะทะ เป็นต้นทุนที่เงินทองชดเชยไม่ได้ บ้านพังก่อนส่
สไลด์ 6 จาก 8: ไม้บรรทัดตัดสินใจ เกณฑ์ 3 ข้อ ซื้อได้หรือต้องหนี มือใหม่ ไม่ใช่มือใหม่ไม้แรก ถ้าเพิ่งซื้อบ้านหลังแรกหรือเพิ่งเริ่มลงทุน ให้หนีไป มองหาเฉพาะทรัพย์ว่าง 6–12 ด. มีเงินสดสำรองจ่ายดอกเบี้ย จ่ายทิ้งได้อย่างน้อย 6–12 เดือน โดยไม่เดือดร้อน ถ้าไม่มี ให้หนีไป 40% 25% ถู
สไลด์ 7 จาก 8: ถ้าเจรจาไม่จบ ไปทางกฎหมาย อย่าใช้กำลัง อย่าไล่เอง ตัดน้ำไฟ เปลี่ยนกุญแจ หรือขนของเขาออก อาจกลายเป็นคุณที่ถูกดำเนินคดี ฟ้องขับไล่ ทางปกติเมื่อเจรจาไม่สำเร็จ ต้องใช้ทั้งเวลาและค่าทนาย ตอนหน้า: มาตรา 334 ตัวช่วยย่นเวลาขับไล่ โดยไม่ต้องเริ่มฟ้องใหม่ ใช้ได้กับใคร ฟ
สไลด์ 8 จาก 8: ฟังเต็ม EP.9 ทรัพย์มีคนอยู่ ซื้อหรือหนี ความยาว 7:55 นาที ตอนหน้า EP.10 มาตรา 334 ตัวช่วยย่นเวลาขับไล่ บันทึกไว้ เปิดดูก่อนวางเงินมัดจำ แชร์ให้เพื่อนที่เล็งบ้าน NPA ราคาถูก กดติดตาม ไม่พลาดอีก 11 ตอน · ปั้นเงินล้านจากบ้านมือสองของธนาคาร

ข้อมูลที่ควรรู้เพิ่ม

  • ป.วิ.พ. มาตรา 334 ใช้กับผู้ซื้อจากการขายทอดตลาด ถ้าซื้อ NPA จากธนาคาร ให้ถามธนาคารหรือทนายว่าใช้ช่องทางไหนได้
  • อย่าขับไล่เอง ตัดน้ำไฟ เปลี่ยนกุญแจ หรือขนของออก เพราะอาจผิด ป.อาญา มาตรา 309, 362, 334 และ 358 (ลักทรัพย์ตาม ป.อาญา มาตรา 334 คนละฉบับกับ ป.วิ.พ. มาตรา 334)
  • สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ระงับเพราะโอนกรรมสิทธิ์ (ป.พ.พ. มาตรา 569) แต่ผลต่อผู้ซื้อทรัพย์ที่ถูกยึดขึ้นกับข้อเท็จจริงของแต่ละกรณี

เนื้อหาเพื่อการศึกษา ไม่ใช่คำแนะนำการลงทุนหรือคำปรึกษาทางกฎหมาย ตัวเลขในตอนเป็นตัวอย่าง ดอกเบี้ยและเวลาที่ใช้ขับไล่จริงต่างกันไปในแต่ละกรณี อย่าขับไล่ด้วยตัวเอง เช่น ตัดน้ำไฟ เปลี่ยนกุญแจ หรือขนของของผู้อยู่อาศัยออก และควรปรึกษาทนายความก่อนวางเงินมัดจำทรัพย์ที่มีคนอยู่

โดย 9NPA อัปเดตล่าสุด 4 พ.ย. 2569

ตอนในบทเรียนที่ 3