เริ่มฟัง EP.1

EP.5ตอนที่ 5 จาก 207:54 นาที

คัดทรัพย์ NPA ผ่านหน้าจอ: 4 ขั้นตอนก่อนขับรถไปดูของจริง

ภาพปกวิดีโอ EP.5 คัดทรัพย์ผ่านหน้าจอ 4 ขั้น

วิดีโอและเสียงของตอนนี้กำลังจะขึ้นเร็ว ๆ นี้ อ่านสรุปด้านล่างได้เลย

ติดตามช่อง YouTube

เห็นประกาศบ้าน NPA บนหน้าเว็บแล้วรีบสตาร์ทรถไปดู สุดท้ายเจอซอยแคบจนรถเข้าไม่ได้ หรือข้างบ้านเป็นอู่พ่นสี? EP.5 พาไปดูวิธีที่นักล่าทรัพย์มืออาชีพใช้ คือคัดทรัพย์จากหน้าจอให้จบก่อน 4 ขั้นตอน แล้วค่อยขับรถไปดูเฉพาะหลังที่ผ่านเกณฑ์

ในตอนนี้

  1. 0:00

    ทำไมมืออาชีพคัดทรัพย์จากหน้าจอ

    มือใหม่ขับรถวันละ 100 กม. แล้วไปเจอซอยแคบหรืออู่พ่นสีข้างบ้าน ส่วนมืออาชีพคัดจากจอ 100 หลังเหลือ 10

  2. 1:03

    ขั้นที่ 1: ส่องรอบบ้านผ่าน Street View

    วางพิกัดใน Google Maps แล้วดูความกว้างถนน สิ่งกีดขวางหน้าประตู เพื่อนบ้าน และภาพถ่ายย้อนหลัง

  3. 3:06

    ขั้นที่ 2: เช็กรูปแปลงใน LandsMaps

    ค้นด้วยจังหวัด อำเภอ และเลขที่โฉนด ดูรูปแปลง การติดทางสาธารณะ และราคาประเมินต่อตารางวา

  4. 4:33

    ขั้นที่ 3: สืบราคาตลาดรัศมี 1 กม.

    เทียบประกาศขายบ้านลักษณะใกล้เคียงในรัศมี 1 กม. ทั้งหลังที่รีโนเวทแล้วและสภาพเดิม

  5. 5:58

    ขั้นที่ 4: ถอดรหัสคำเตือนในประกาศ

    ขายตามสภาพ · มีผู้ครอบครอง · ทางจำเป็นหรือภาระจำยอม · ปลอดภาระหรือทรัพย์ว่าง

  6. 6:58

    สรุป: ทำการบ้านหน้าจอให้จบก่อน

    ทรัพย์เป็นร้อยหลังเหลือ 2–3 หลังที่คุณสมบัติครบ และตอนหน้า EP.6 เช็กลิสต์ 10 จุดหน้างาน

4 ขั้นตอนคัดทรัพย์จากหน้าจอ

  1. Street View: วางพิกัดจากประกาศลงใน Google Maps แล้วดูความกว้างถนน สิ่งกีดขวางหน้าประตูบ้าน เพื่อนบ้านรอบข้าง และภาพถ่ายย้อนหลัง 3–5 ปี
  2. LandsMaps ของกรมที่ดิน: ค้นด้วยจังหวัด อำเภอ และเลขที่โฉนด ดูรูปแปลง ทางเข้าออกว่าติดทางสาธารณะจริงไหม และราคาประเมินทางราชการต่อตารางวา
  3. ราคาตลาดรัศมี 1 กม.: เทียบประกาศขายบ้านลักษณะใกล้เคียง ทั้งหลังรีโนเวทแล้วและสภาพเดิม ถ้า NPA ไม่ถูกกว่าราคาอ้างอิงอย่างน้อย 25–30% อาจไม่คุ้มลงแรง
  4. คำเตือนในประกาศ: "ขายตามสภาพ" "มีผู้ครอบครอง" "ทางจำเป็น/ภาระจำยอม" ต้องระวัง ส่วน "ปลอดภาระ/ทรัพย์ว่าง" คือไฟเขียว
ดูขั้นตอนใน Road Map

ความลับของนักล่าทรัพย์ NPA ระดับมืออาชีพคือ เขาไม่ได้เสียเวลาวิ่งดูบ้านสะเปะสะปะแบบนั้น

จาก EP.5

สรุปเป็นภาพ 8 สไลด์

ปัดดูได้เลย ทุกภาพสรุปประเด็นสำคัญของตอนนี้

สไลด์ 1 จาก 8: สรุปจาก EP.5 · ซีรีส์ 20 ตอน 4 ขั้นตอน คัดทรัพย์ NPA จากหน้าจอ ก่อนขับรถไปดูของจริง ทรัพย์ 100 หลังบนหน้าเว็บ Street View LandsMaps ราคาตลาด 1 กม. คำเตือนในประกาศ เหลือ 10 หลังที่คุ้มขับรถไปดู ปัดเพื่ออ่าน
สไลด์ 2 จาก 8: 360° ขั้นที่ 1 · Street View ส่องรอบบ้าน ผ่าน Street View วางพิกัดจากประกาศลงใน Google Maps แล้วเปิด Street View ถนนหน้าบ้าน กว้างแค่ไหน รถสวนกันได้ไหม หรือจอดรถคันเดียว ซอยก็กลายเป็นคอขวด อะไรขวาง หน้าประตูบ้าน เสาไฟฟ้าแรงสูง หม้อแปลง หรือเสาไฟส่องสว่าง ทำให้
สไลด์ 3 จาก 8: โฉนด ขั้นที่ 2 · LandsMaps เช็กรูปแปลง ใน LandsMaps ค้นด้วยจังหวัด อำเภอ และเลขที่โฉนดจากประกาศ รูปแปลงที่ดินจริง สี่เหลี่ยมผืนผ้าใช้ง่าย ส่วนชายธง ปลายแหลม หรือหน้าแคบลึกเป็นเส้นก๋วยเตี๋ยว ต่อเติมยาก ติดทางสาธารณะจริงไหม ถ้ามีแปลงของคนอื่นขวางอยู่ด้านหน้า เสี
สไลด์ 4 จาก 8: รัศมี 1 กม. ขั้นที่ 3 · ราคาตลาด 1 กม. สืบราคาตลาด ในรัศมี 1 กม. ถูกจริงหรือถูกหลอก ต้องรู้ราคาเพื่อนบ้านก่อน ค้นจากประกาศขายรอบ ๆ DDproperty, Livinginsider หรือกลุ่ม Facebook ซื้อขายบ้านประจำโซน เทียบให้ตรงสเปก หมู่บ้านหรือซอยเดียวกัน ขนาดที่ดิน และจำนวนห้องน
สไลด์ 5 จาก 8: ขั้นที่ 4 · คำเตือนในประกาศ ถอดรหัสคำเตือน ในประกาศขาย อ่านทุกตัวอักษร โดยเฉพาะตัวหนังสือเล็ก ๆ ท้ายหน้าเว็บ “ขายตามสภาพ” ระวัง เตรียมงบซ่อมไว้หนา ๆ ธนาคารไม่ช่วยจ่ายค่าซ่อม “มีผู้ครอบครอง” ข้ามไปก่อน มีเจ้าของเดิมหรือผู้เช่าอยู่ข้างใน ต้องเจรจาเอง มือใหม่ข้าม
สไลด์ 6 จาก 8: ผ่านครบ 4 ขั้น จากร้อยหลัง เหลือ 2–3 หลัง หลังที่คุ้มสตาร์ทรถไปดู ต้องมีครบทุกข้อ ทำเลดี เพื่อนบ้านไม่น่ากลัว รูปแปลงสวย ราคาถูกกว่าตลาดจริง ไม่มีปัญหาเรื่องคนอยู่อาศัย จำไว้ ทำการบ้านหน้าจอให้จบ แล้วค่อยก้าวขาออกจากบ้าน
สไลด์ 7 จาก 8: เซฟไว้ใช้ตอนคัดทรัพย์ เจอแบบนี้ กากบาททิ้งเลย ซอยแคบ รถสวนกันไม่ได้ ขั้นที่ 1 เสาไฟหรือหม้อแปลงขวางประตูบ้าน ขั้นที่ 1 ข้างบ้านเป็นอู่ ร้านควันโขมง หรือกองขยะ ขั้นที่ 1 รูปแปลงแปลก หรือไม่ติดทางสาธารณะ ขั้นที่ 2 ถูกกว่าราคาตลาดไม่ถึง 25–30% ขั้นที่ 3 ประกาศเขี
สไลด์ 8 จาก 8: ฟังเต็ม EP.5 4 ขั้นตอนคัดทรัพย์จากหน้าจอ ความยาว 7:54 นาที ตอนหน้า EP.6 ลงพื้นที่จริงกับเช็กลิสต์ 10 จุดต้องดูหน้างาน บันทึกไว้ เปิดดูก่อนขับรถไปดูบ้าน แชร์ให้เพื่อนที่กำลังเล็งทรัพย์ NPA กดติดตาม ไม่พลาดอีก 15 ตอน · ปั้นเงินล้านจากบ้านมือสองของธนาคาร

ข้อมูลที่ควรรู้เพิ่ม

  • ราคาประเมินทางราชการกำหนดโดยกรมธนารักษ์ ส่วน LandsMaps ของกรมที่ดินนำมาแสดงคู่กับรูปแปลง
  • กฎ "ถูกกว่าตลาดอย่างน้อย 25–30%" เป็นหลักคิดของผู้ดำเนินรายการ ไม่ใช่เกณฑ์ตายตัว
  • คำว่าขายตามสภาพ มีผู้ครอบครอง และทรัพย์ว่าง เป็นการอธิบายแบบย่อ ให้อ่านเงื่อนไขในประกาศและสอบถามธนาคารก่อนวางเงิน

เนื้อหาเพื่อการศึกษา ไม่ใช่คำแนะนำการลงทุนหรือคำปรึกษาทางกฎหมาย ตัวเลขในตอนเป็นตัวอย่างประกอบ เงื่อนไขจริงขึ้นกับแต่ละทรัพย์และแต่ละสถาบันการเงิน

โดย 9NPA อัปเดตล่าสุด 4 พ.ย. 2569

ตอนในบทเรียนที่ 2